Sendo o síndico, o principal responsável pela condução administrativa de um Condomínio e com a função delegada pelos moradores de zelar pela segurança e higidez do prédio; na maioria das vezes ele desconhece a real dimensão das atribuições do cargo e das responsabilidades associadas à função de Síndico de um Condomínio.

A atividade do Síndico é descrita no Código Civil no Art. 1.348, onde estão descritas as atribuições do cargo. Na nossa área de atuação, particular interesse tem o inciso V:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Este inciso dispõe que casos de omissão ou desídia por parte do Síndico, na gestão e conservação das partes comuns do prédio, pode fazer com que ele responda civil ou criminalmente por suas ações.

Normalmente, as relações legais que envolvem o trabalho do Síndico, ficam restritas ao Direito Civil, apesar de que o conceito de CULPA, fundamental para nossa análise, ser definido pelo Código Penal.

Código Penal Brasileiro

Art. 18: Diz-se o crime:

Inciso II: culposo, quando o agente deu causa ao resultado por imprudência, negligência ou imperícia.

E o que significa cada um desses termos:

A imprudência: Quando o agente executa a ação sem a devida cautela. Sabe o que tem que fazer e como tem que fazer, mas age de forma descuidada. Ex.: Desviar alarmes de incêndio em vez de consertá-los; fazer reparos “gambiarra” em falhas de impermeabilização etc.
A negligência: Quando o agente, sabe que tem que fazer algo, mas deixa de fazê-lo dando causa a um evento danoso. Ex.: Não realizar manutenção em sistema de Incêndio; não realizar reparos em fachadas com sinais de deterioração etc.
Imperícia: Quando o agente não sabe fazer e ao realizar a tarefa sem conhecimento ou experiência sobre o assunto causa o efeito danoso.

Na imperícia e na imprudência o agente assume postura ativa: Na imperícia age sem ter conhecimento e na imprudência de forma descuidada. Na negligência a atitude é de omissão, por deixar de fazer algo que deveria ter feito.

A responsabilização decorre da prática de atos ilícitos, face a um comportamento positivo (ação) ou negativo (omissão). Esse comportamento pode ser por dolo (quando se tem a intenção e vontade dirigida a um fim) ou por culpa (negligência, imprudência, imperícia) – que é onde se enquadra os problemas para quem exerce a função de Síndico.

Portanto, a responsabilidade do Síndico de garantir a segurança de moradores e funcionários do Condomínio é muito grande, inclusive sujeitando-o a interpelações judiciais por sua ação/inação conforme os conceitos acima.

Uma forma de diminuir riscos e exposição judicial para Síndicos, é garantir uma manutenção adequada aos prédios sob sua responsabilidade, sempre com a orientação técnica de profissionais/empresas qualificadas para realizar obras de reparo e manutenção.

Caso necessite de orientação para reformas e manutenções em seu Condomínio, faça contato e teremos imensa satisfação em contribuir para sua segurança e de seus vizinhos.